议事 | 文/邱 林

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从“世界500强”恒大集团巨额债务缠身，到“宇宙房企”碧桂园遭遇“成立以来的最大困难”，如今，国内不少房地产开发商仍处在至暗时刻。这一轮开发商陷入困境始于2021年下半年，这样的局面一旦开启，嗅到其中有利可图的气味，一些外国资本闻风而动。

有迹象表明，近期外资在中国房地产领域相当活跃，不但开始考察收购项目，还有一些则与国内开发商进行接触。热钱的涌入正是瞄准国内开发商的资金缺口，有一些是想钻国内调控的空子，以图获得更高的利益。

2022年以来，数十笔外资正在进入中国房地产市场。据克而瑞地产近期发布的报告显示，今年以来有嘉里建设、香港置地、易商红木、凯德等多家外资机构在中国房地产市场进行项目收购，仅以已披露数据统计，总金额超过283亿元。

克而瑞在报告中表示，2021年下半年以来，随着中国房地产企业流动性危机持续爆发，房地产行业陷入了低迷，境外资本趁此机会计划进入中国房地产市场“抄底”，并为此准备了大量资金。这些数据并没有夸张。因为“唱空”、“做空”中国房地产是近段时期国内外媒体上出现的高频率关键词。

一家国内财经媒体的报道称，世界上十大贵得让人难以承受的房地产中有七个都是中国内地的城市——北京、上海、深圳、香港、天津、广州和重庆。如果按照两个最常用标准，房地产市场泡沫都极为严重：一线城市的房价收入比已经普遍在25倍以上，而房产的售价与月租价之比也普遍达到了500至600倍，甚至出现了超过800倍的。

显然，这是“唱空”中国房地产的一种行为。在一些“唱空”者看来，当政府的房地产调控逐渐由行政命令向长效制度性建设转移的时候，中国房地产泡沫的引爆点也逐渐来临。有人甚至预测，中国房地产泡沫破灭将发生在2025年底之前，未来一年将是地方政府以及开发商对刚需者进行最后的逼空。

“唱空”“做空”房地产，获利的往往是外资。例如，2022年8月，新世界集团表示中国房地产已经见底，计划2023年在上海、杭州等地投资100亿元。2023年2月，凯德集团设立凯德中国特殊机会伙伴计划（即“CCOP计划”）。公司官网显示，该计划总承诺股本11亿新元（约合59亿元人民币），用于投资中国的特殊机会项目。

虽然外资资金充裕，但他们要进入中国房地产市场，显然不可能置身中国政策之外。在近几年政府出台的一系列楼市调控政策中，有一项硬杠杠摆在那里：外资必须和中国企业建立合资公司，才能开发大型房地产项目。但这也未必难得住他们，他们唯一的方式就是项目都报商务部审批。

在全球资产价格普遍高企的时候，从几个方面来看，中国仍然是外资最看好的区域市场之一。相对于亚太区其他市场，外资普遍判断中国房地产仍有更好的成长潜力。以中国在亚洲最具竞争力的对手印度为例，过去几年，印度迅速成为国际投资者最青睐的新兴房产市场。但业内人士普遍认为，虽然印度与中国各有特点，但中国依然略胜一筹。

外资对于中国房地产市场的大举布局，在一定程度上可以对面临困境的开发商起到一定的纾困作用，但是效果有限。而在仔细探究其动机之后，我们可以发现，除了是因为中国房地产低迷导致资产价格较低之外，跨国资本在全球范围内的避险也是原因之一。这主要是因为目前大型经济体中只有中国经济前景较好，所以外资选择在中国加大投资规模以实现对国外资本风险的对冲。

当然，中国房地产市场的症结在于，不少地方政府把推高房价作为谋求GDP增长的工具，房地产业所具有的利益分配功能成了一些地方政府攫取财富的工具。在这样的情况下，如果还让外资“热钱”大规模参与其中，只会令这种利益分配机制更为复杂，让大多数民众与国家的利益受到伤害的可能性更大。